在當(dāng)下消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)的背景下，高端商業(yè)地產(chǎn)品牌德基集團(tuán)正積極調(diào)整戰(zhàn)略布局，試圖通過(guò)業(yè)態(tài)互補(bǔ)實(shí)現(xiàn)更廣泛的市場(chǎng)覆蓋。11月26日，揚(yáng)州蜀岡-瘦西湖風(fēng)景名勝區(qū)與德基集團(tuán)正式簽署投資合作協(xié)議，標(biāo)志著德基在揚(yáng)州的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性推進(jìn)階段。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，德基將在揚(yáng)州打造集藝術(shù)館、博物館與奧特萊斯業(yè)態(tài)于一體的綜合商業(yè)體，這一舉措被視為德基從高端藝術(shù)商業(yè)向多元化消費(fèi)場(chǎng)景延伸的重要信號(hào)。

德基的轉(zhuǎn)型并非偶然。2024年，南京德基廣場(chǎng)以驚人的銷售業(yè)績(jī)超越北京SKP，成為全球單體商場(chǎng)銷售額冠軍，這一成就背后是德基對(duì)高端消費(fèi)市場(chǎng)的深度耕耘。然而，隨著消費(fèi)分層現(xiàn)象加劇，高端品牌開(kāi)始探索"高端渠道+奧萊業(yè)態(tài)"的并行模式，通過(guò)渠道互補(bǔ)覆蓋更廣泛的消費(fèi)群體。德基敏銳捕捉到這一趨勢(shì)，今年8月先后成立江蘇德基奧萊商業(yè)發(fā)展有限公司和江蘇德基時(shí)刻商業(yè)發(fā)展有限公司，為布局奧特萊斯業(yè)態(tài)奠定基礎(chǔ)。目前，德基已在南京仙林、河西等地籌建新項(xiàng)目，揚(yáng)州項(xiàng)目則是其首次將奧萊業(yè)態(tài)拓展至南京以外的城市。

奧萊業(yè)態(tài)的蓬勃發(fā)展為德基的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供了市場(chǎng)依據(jù)。中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)奧特萊斯分會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2025年第二季度全國(guó)主要奧萊項(xiàng)目銷售額同比增長(zhǎng)12.8%，客流量增長(zhǎng)16.3%，增速較上一季度進(jìn)一步擴(kuò)大。麥肯錫預(yù)測(cè)，到2025年奧萊市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2600-3900億元。這種增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)與消費(fèi)需求變化密切相關(guān)——年輕學(xué)生、家庭客群及周邊居民對(duì)高性價(jià)比品牌的需求日益旺盛，而德基通過(guò)奧萊業(yè)態(tài)可以精準(zhǔn)填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白。以南京仙林為例，該區(qū)域消費(fèi)力與新街口核心商圈存在差異，德基奧萊的入駐恰好匹配了當(dāng)?shù)乜腿簩?duì)品質(zhì)與性價(jià)比的雙重追求。

德基的擴(kuò)張策略呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域協(xié)同特征。在南京，德基已形成新街口（頂奢）、河西（潮流）、仙林（奧萊）的差異化布局；在揚(yáng)州，德基奧萊將與南京仙林項(xiàng)目形成互補(bǔ)，共同覆蓋長(zhǎng)三角西部市場(chǎng)。這種布局不僅避免了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，還通過(guò)渠道互補(bǔ)優(yōu)化了奢侈品銷售生態(tài)。奢侈品品牌每季都會(huì)產(chǎn)生一定數(shù)量的未售罄產(chǎn)品，奧萊業(yè)態(tài)為這些商品提供了穩(wěn)定的消化渠道，有助于德基緩解庫(kù)存壓力、提升周轉(zhuǎn)率，同時(shí)吸引價(jià)格敏感型消費(fèi)者，培養(yǎng)潛在奢侈品購(gòu)買群體。

在拓展奧萊業(yè)態(tài)的同時(shí)，德基并未放松對(duì)高端市場(chǎng)的深耕。10月25日，徐州德基廣場(chǎng)東塔樓正式封頂，商業(yè)裙樓公共區(qū)域啟動(dòng)精裝修施工。作為國(guó)內(nèi)第二座德基高端綜合體，徐州項(xiàng)目選址市中心商圈核心地段，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)17萬(wàn)平方米，計(jì)劃引入約500家商戶，其中150多個(gè)品牌為首次進(jìn)入徐州市場(chǎng)。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)年客流量可達(dá)5000萬(wàn)人次，年銷售額突破百億元，將填補(bǔ)區(qū)域高端商業(yè)空白。德基的這一舉措既源于對(duì)區(qū)域消費(fèi)潛力的判斷，也與中國(guó)奢侈品市場(chǎng)復(fù)蘇跡象密切相關(guān)。2025年第三季度，卡地亞母公司厲峰集團(tuán)大中華區(qū)銷售額增長(zhǎng)7%，Prada集團(tuán)亞太市場(chǎng)增長(zhǎng)10%，Burberry大中華區(qū)實(shí)現(xiàn)3%增長(zhǎng)，這些數(shù)據(jù)為德基的擴(kuò)張?zhí)峁┝耸袌?chǎng)信心。

然而，德基的"雙線作戰(zhàn)"策略也面臨諸多挑戰(zhàn)。在奧萊業(yè)態(tài)方面，項(xiàng)目改造周期較長(zhǎng)可能錯(cuò)失市場(chǎng)機(jī)遇。以德基時(shí)刻（原河西項(xiàng)目）為例，該項(xiàng)目2020年收購(gòu)股權(quán)后直至今年才更名，預(yù)計(jì)2026年6月才能正式營(yíng)業(yè)。在此期間，金鷹湖濱天地、萬(wàn)達(dá)茂等周邊項(xiàng)目已穩(wěn)固客流，上海青浦奧萊二期、華潤(rùn)萬(wàn)象濱海購(gòu)物村等競(jìng)品加速擴(kuò)張，形成對(duì)南京及長(zhǎng)三角客群的虹吸效應(yīng)。京東等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開(kāi)始在二三線城市布局奧萊門店，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

高端業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈。南京IFC借助新鴻基背景發(fā)力高奢市場(chǎng)，與德基形成"雙寡頭"格局；JLC金陵中環(huán)定位"潮奢+年輕中心"，瞄準(zhǔn)年輕消費(fèi)群體；金陵萬(wàn)象城則通過(guò)多元業(yè)態(tài)與德基形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。在全國(guó)層面，被博裕資本收購(gòu)后的SKP可能調(diào)整業(yè)態(tài)布局和擴(kuò)張策略，德基的"店王"地位面臨持續(xù)挑戰(zhàn)。如何在業(yè)態(tài)多元化和門店擴(kuò)張之外找到新的突破口，成為德基必須面對(duì)的課題。